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二手房买卖过程中突遇查封怎么办？

查封

发布日期：2018/10/26来源：信义房屋

信义房屋温馨提示：买二手房一定要查看产调。

首先，需要提醒大家的是：在看房后，一旦选定你想买的房子，一定要查看产调，了解该房的抵押、租赁、查封等情况。今天，我们讨论的是，如果是在买卖的过程中，房屋被查封的情况。



一般来说，查封分为“行政查封”和“司法查封”。


“行政查封”就是指违章建筑，所以大家在买房子的时候，在《房产证》的最后一页，即原始《结构图》，一定要和房屋的现状核实清楚。


在这里，我要强调一件事情，那就是违法的事情不会因为是既成事实就成为合法。


这个承重墙也许是在十年前就被敲掉了。当政府有一天查到你，那也还是违法。所以买房子的时候一定要看，《房产证》的最后一页，原始房产《结构图》是什么样子的，里面有没有涉及到承重墙被拆掉的部分。上海市政府对承重墙的管理部分是非常严格的，一旦发现就要求立即修复，而修复承重墙的代价是比较大的，因为承重墙和普通的墙是不一样的，需要专门的机构才能来修复，所以一定要记得去看最后一页。


另一种是“司法查封”，是目前交易流程中最麻烦的事情。房子在交易的过程中，一旦这个房子被法院查封，要做的第一件事情是，你也立即去起诉，也去查封这个房屋。因为你只有起诉之后，你才能够进入到前面所说的查封流程里面，去处理这个房子。如果你一直在旁边观望着，那是进入不到这个案子的。法官也不会找你，因为你没有进入到司法程序。所以，你一定要在诉讼的第一时间去诉讼。诉讼之后，用其他房屋去担保，做这个房屋的查封。这个查封我相信你不是第一人，而是第二顺位、第三顺位。


接下来，就是要弄清楚被法院查封的房屋涉及到多少的债务，因为会被查封就是因为有债务的存在。如果你的房屋总价是1000万，你已经首付了500万，你还有500万的房款没有付。这种情况下，你要看它的查封金额。如果它的查封金额100万，是可以解决的，因为你的尾款还有500万。但是整个流程的操作是在法院层面来操作，之后的尾款500万是付到法院的，由法院把其中的100万挪到另一个庭去处理查封，然后交易中心过户，有的时候甚至执行的是强制过户，但是法院会有一个要求，不接受贷款，全额现金。所以，就这一条来说，对于买方是有一定困扰的。


这里要强调的是，所有房屋签了买卖合同之后，你只是形成了一个债权，任何时候，所有的债权都是平等的，不能说因为你是买方，你和其他债务人不一样，所以房子就要归你，不是的，只有过户了，只有进行登记了，房子才到你的名下，成为你的物权，任何时候物权高于债权。


如果你购买的房屋，它的上手贷款不管是个人贷款还是银行贷款，已经超过70%了，我建议一定要押款过户，因为这属于高风险的操作。一般来说买进房子再卖出，不会是几个月，一般是一年、两年的时间。当初如果是500万买的这个房子，三年后这个房子已经涨到800万了，它的贷款额达到70%，也就是560万了，它的贷款额已经超过了当年它买进的价格，要么就是做生意，需要资金流转，要么就是财务出现了问题。所以，上手抵押额非常高的，一定要注意，因为这种房子在过户的过程当中，被查封的概率是非常高的。所以，在这种情况下，我们信义房屋会建议您，押款过户，所有的房屋贷款由卖方解决。过完户，拿到房产证后，信义房屋才会把这笔款转给卖方去处理债务。


如果房屋查封是外地法院的，这种操作是非常困难的。比如在上海的法院之间，如果房屋被虹口查封的，静安区法院去沟通还是可以的，但是如果这个房屋如果是广东省某地的法院过来查封的，法官之间都很难沟通。毕竟，“地方保护主义”是现实存在的。


在房款上，司法高院有个名词解释，如果你的房款已经支付了1/2以上，法院可以查封这个房屋。用的是“可以”这个词，如果说万一被查封了，你可以申请查封错误。但是，如果你已经全额付了房款，高院的司法解释是，法院应该撤销这一查封。所以全额付房款是对自己权益的保障，要保留所有付款证明，到法院去沟通，按要求写撤销申请，法院会把查封撤销。前提是全额付了房款。



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